Les 5 étapes de l'achat au Maroc

Vérifier le « titre » de propriété avec un notaire.

Vous avez trouvé le bien que vous recherchiez et souhaitez finaliser la vente. À ce stade, nous ne saurions que trop vous conseiller de vous adjoindre les services d’un avocat ou d’un notaire installé sur place. Avec son aide, vous pourrez plus facilement vérifier que le bien qui vous intéresse est titré, c’est-à-dire inscrit au cadastre avec un propriétaire clairement identifié. Une étape essentielle dans la mesure où au Maroc, pays de tradition orale, tous les biens ne sont pas titrés. Ces biens dits biens Melkia peuvent ne pas poser de problème particulier. Néanmoins, il est absolument impératif d’effectuer certaines vérifications avant de les acquérir.

• Les biens dits « MELKIA »

Régis par le droit musulman, ces biens non titrés ne pas encore inscrits à la Conservation Foncière. Il convient alors pour vous de rechercher le(s) vrai(s) propriétaire(s). Car celui qui se présente comme tel ne l’est peut-être pas, ou pas entièrement. Le bien peut en effet appartenir à de nombreux héritiers. Dans ce cas, un seul ayant droit « oublié » peut se manifester au moment de la réquisition du titre foncier et en contester la vente.

Une fois tous les propriétaires identifiés et informés de votre désir d’acheter, vous devrez rassembler tous les actes de propriété. Il s’agit en général d’actes adoulaires en langue arabe. La vente peut ensuite s’effectuer devant un Adoul (représentant le droit musulman), un avocat ou un notaire. Dans tous les cas, l’acte de vente doit absolument être enregistré.

Sachez enfin que toute cette procédure peut prendre beaucoup de temps.

D’autres biens nécessitent une attention particulière. Il s’agit des terrains dits de guiches

• Les terrains dits « guiches »

Autrefois, afin de récompenser ses soldats de leurs bons et loyaux services, le sultan avait coutume de leur « offrir » des terrains. Les soldats pouvaient alors les transmettre à leurs héritiers. Mais ces terrains, appelés « guiches », restent légalement la propriété de l’État, qui ne peut donc être vendue ! Vous ne pourrez bénéficier d’un droit de jouissance.

Dernier point important : avant l’achat, assurez-vous que le bien n’est pas hypothéqué.

En conclusion, il est bien sûr préférable de vous orienter vers des biens titrés non hypothéqués.

Refuser les dessous de table…

Au Maroc, les dessous de table sont très courants dans tous les domaines, y compris l’immobilier. Il est donc probable que le propriétaire du bien vous demande qu’une partie du montant de la vente lui soit directement versée, sans être déclarée, et ce avant même la signature définitive du contrat.

Le risque est double : tout d’abord, si la vente ne se conclut finalement pas, vous n’avez aucune chance de récupérer l’argent versé, qui n’apparaît nulle part.
Ensuite, un Marocain peut faire valoir son droit de péremption s’il s’aperçoit que le prix de vente « officiellement » acté est inférieur au marché. Une procédure qui complique la vente…

Afin de vous prémunir de tels problèmes et pouvoir éventuellement un jour rapatrier vos fonds vers la France, il est donc préférable de refuser de verser les dessous de table et d’exiger que le règlement se fasse en totalité devant un notaire.

Rassurez-vous : il est rare que ce refus compromette la vente. En effet, la pratique des dessous de table est en régression au Maroc sous l’influence notamment des acheteurs étrangers qui préfèrent respecter la loi stricto sensu.

Transférer des fonds vers le Maroc

- Ouverture d’un compte bancaire marocain
Vous ne pourrez pas régler directement l’achat de votre bien depuis un compte français. Vous devrez donc d’abord ouvrir au Maroc un compte bancaire de non-résident en dirhams convertibles et y transférer ensuite des fonds depuis votre compte français.

- Déclaration à l’Office des changes marocain
N’oubliez pas de déclarer les sommes ainsi transférées à l’Office des changes marocain en précisant qu’elles sont destinées à l’achat d’un bien immobilier. Vous vous assurez ainsi de pouvoir rapatrier en France le produit de la cession de votre bien, si vous désirez un jour le revendre.

À savoir :

- Règlement des frais de notaire
Au Maroc, comme en France, les transactions immobilières s’effectuent devant un notaire qu’il faut rémunérer. Pour l’acheteur, ces frais s’élèvent à environ 5 % du prix du bien. Une somme à laquelle il faut ajouter, le cas échéant, le règlement des frais d’agence immobilière.

- Taxes à payer lors de la revente
Vous voulez revendre votre bien ? Sachez que si celui-ci n’est pas votre résidence principale depuis au moins 8 ans, vous devrez payer une taxe de 20 % sur le montant de la plus value réalisée avec une cotisation minimale de 3 % du prix de vente.

Si vous le souhaitez, chicriad.com met à votre disposition les services de son département juridique. Nous vous renseignerons sur tous les points qui peuvent vous aider dans les différentes étapes de votre acquisition :

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